عوارض اراضی رها شده برای شهر مشهد | بی‌توجهی مالکان به ۵هزار هکتار زمین خالی در مناطق مختلف شهری

به گزارش شهرآرانیوز؛ «به اراضی رها شده و بدون کارکرد، اعم از محصور و غیرمحصور، دارای مالک و حدود مشخص که در بافت دایر شهر موجود است، زمین خالی گفته می‌شود.» این تعریف رسمی است از برخی زمین‌هایی که در شهرمان و به ویژه در برخی مناطق حاشیه شهر به فراوانی می‌بینیم.

وجود زمین‌ها و املاک رهاشده در داخل یا محدوده شهر‌ها از پدیده‌های جدیدی است که زمینه ساز ایجاد مشکلات بسیاری همچون انباشت زباله، تخلیه نخاله‌های ساختمانی، تجمع معتادان و کارتن خواب‌ها و همچنین افزایش جانوران موذی در بافت مسکونی اطراف آن شده اند. همیشه بخش زیادی از گلایه‌های مطرح شده شهروندان با سامانه ۱۳۷ شهرداری، اعتراض به وضعیت این زمین‌ها و درخواست تعیین تکلیف آن هاست. 

این زمین‌ها یا دراختیار مالکان حقوقی همچون سازمان‌های دولتی هستند و این دستگاه‌ها به دلیل زیادبودن قیمت زمین‌ها حاضر به واگذاری آن به دولت یا تعیین تکلیف آنها نیستند؛ یا چندمالک حقیقی دارند که بر سر تصاحب آن دچار اختلاف هستند و آسیب زمین رهاشده را مردم محل می‌بینند. درباره اینکه زمین‌های رهاشده چه مساحتی از شهر را تشکیل می‌دهند، و پیگیری‌های مسئولان چه نتیجه‌ای داشته است، با مسئولان مربوطه گفتگو کرده ایم.   

در ادامه حتما بخوانید گلایه اهالی محله پورسینای مشهد از زمین‌های رها شده حوالی چند مدرسه | در حصار زمین‌های خاکی و خالی

بودجه اندک شهرداری برای محصورکردن زمین

نام «زمین رهاشده» که به میان می‌آید، شهروندان، نهاد متولی سامان دهی آن را شهرداری می‌دانند. حتی اگر شنیده باشند، این زمین به فلان سازمان تعلق دارد، چون آن سازمان در این خصوص پاسخ گو نیست، دست به دامان شهرداری می‌شوند برای دیوارکشی یا تخلیه نخاله ها. همین هم قانون است؛ یعنی شهرداری‌ها در زمینه نگهداری و سامان دهی این زمین‌ها مسئولیتی ندارند، اما برای رفع نگرانی اهالی و به منظور زیبا نگهداشتن بافت شهری، براساس قانون برای آن اقدامات محدودی انجام می‌دهند. 

مجتبی زمانی، رئیس اداره فنی و پیمان‌های خدمات شهری اداره کل هماهنگی و نظارت بر خدمات شهری، دراین باره می‌گوید: تنها کاری که در حوزه اختیارات ما قرار گرفته، این است که خدمات شهری برای سامان دهی اراضی رهاشده اعتبار می‌دهد؛ آن هم فقط برای جمع آوری خاک، نخاله و دیوارکشی زمین. انتخاب و اجرای این خدمات هم در هریک از اراضی پیچیدگی‌های خودش را دارد. برای مثال بستگی دارد به اینکه چه نوع زمینی باشد؛ محصور یا غیرمحصور، بنای تخریب شده داشته باشد یا بخشی از ساختمان ساخته شده باشد. 

شرایط این زمین‌ها با هم متفاوت است. درمجموع طبق ماده ۱۱۰ قانون شهرداری ها، شهرداری مشهد هم متولی سامان دهی اراضی است و معاونت خدمات شهری، دستورالعملی را تدوین و به شهرداری‌های مناطق ابلاغ کرده که برای سامان دهی اجرا می‌شود. فرض کنید زمین رهاشده ۱۰ متر حاشیه دارد و پیش از این هفت تا هشت متر دیوار داشته و حالا تخریب شده است. شهرداری آن بخش را مرمت می‌کند و دیوار می‌کشد تا ورود معتادان و افراد زباله گرد به آن سخت شود.   

ماده ۱۱۰ قانون شهرداری‌ها می‌گوید که «درباره زمین یا بنا‌های مخروبه و غیرمناسب با وضع محل یا نیمه تمام واقع در محدوده شهر که در خیابان یا کوچه یا میدان قرار گرفته و منافی با پاکیزگی و زیبایی شهر یا موازین شهرسازی باشد، شهرداری با تصویب شورای شهر می‌تواند به مالک اخطار کند تا در مدت دو ماه به ایجاد نرده یا دیوار یا مرمت آن، که منطبق با نقشه مصوب انجمن شهر باشد، اقدام کند.

اگر مالک مسامحه یا امتناع کرد، شهرداری می‌تواند برای تأمین نظر و اجرای طرح مصوب انجمن در زمینه زیبایی، پاکیزگی و شهرسازی هرگونه اقدامی را که لازم بداند، معمول و هزینه آن را به اضافه ۱۰ درصد، از مالک یا متولی یا متصدی طلب کند. در این مورد ابتدا صورت حساب شهرداری به مالک ابلاغ می‌شود، در صورتی که مالک ظرف پانزده روز از تاریخ ابلاغ به صورت حساب قطعی اعتراض کرد، موضوع به کمیسیون مذکور در ماده ۷۷ ارجاع خواهد شد.»  

زمانی درباره نحوه انتخاب زمین و مشکلات پیش روی شهرداری می‌گوید: معمولا سازمان‌هایی همچون آستان قدس که زمین‌های بزرگ مقیاس را در اختیار دارند، پیگیر رسیدگی به زمین‌های خود هستند و معمولا مشکلات مطرح شده درباره زمین‌هایی با مالک شخصی یا مقیاس کوچک‌تر است. درعین حال امکان سامان دهی زمین‌های بزرگ را نداریم؛ زیرا اعتبار ما اندک است. خدمات شهری مجبور است سراغ زمین‌هایی برود که کوچک هستند و دردسر زیادی دارند؛ به طور مثال میان بافت مسکونی قرار گرفته یا محل تخلیه خاک و نخاله شده اند.   

رئیس اداره فنی و پیمان‌های خدمات شهری اداره کل هماهنگی و نظارت بر خدمات شهری در پاسخ به این سؤال که چه تعداد زمین سامان دهی نشده در مشهد وجود دارد، تأکید می‌کند: شاید بتوان گفت حتی یک درصد از زمین‌های خالی هم سامان دهی نشده اند. یکی دوتا زمین نیست که خدمات شهری از عهده آن برآید.

توجه کنید همه منطقه ۱۲ شهرداری، زمین است. منطقه ۳ شهرداری به عنوان یکی از مناطق حاشیه شهر پر از زمین‌های بزرگ مقیاس است. از آن سو، بودجه خدمات شهری درباره این زمین‌ها کاهش پیدا کرده است؛ با ۲۰۰ یا ۳۰۰ میلیون تومان و هزینه کارگر و مصالح و موارد دیگر، مگر چند زمین را‌ می‌توان محصور کرد؟   

زمانی این نکته را هم یادآور می‌شود که شهرداری به وضعیت زمین‌هایی ورود پیدا می‌کند که سند ملکی داشته باشند تا بتواند صاحبش را پیدا کند؛ زیرا اولین کاری که انجام می‌شود، صدور اخطار برای مالک زمین است و اینکه از او می‌خواهند برای سامان دهی زمین اقدام کند و اگر اقدامی نکرد، شهرداری زمین را محصور می‌کند، سپس هزینه را از مالک می‌گیرد. وی‌ می‌افزاید: برای زمین‌های منطقه ۳ شهرداری که بیشترشان قولنامه‌ای و اختلافی میان چندنفر هستند، نمی‌توان اخطار صادر کرد. اصلا اشاره به شخص خاص به معنی به رسمیت شناختن مالکیت اوست که در حوزه تشخیص ما نیست. به همین دلیل نمی‌توان برای این زمین‌ها کاری کرد.   

به گفته او همه زمین‌های رهاشده و خالی برای اهالی دردسر‌های زیادی ایجاد می‌کنند، اما به دلیل محدودیت‌های شهرداری، تنها می‌توان برای بخشی از این زمین‌ها که اعتراض بیشتری درباره آن‌ها مطرح است، اقدام کرد.

نقشه‌ای از زمین‌های خالی نداریم

هم زمان با پیگیری‌های این گزارش به دنبال یافتن نقشه اراضی رهاشده و خالی شهر نیز گشتیم تا برای خوانندگان مشخص شود دقیقا از چه حجم و وسعتی از زمین در محدوده شهر سخن می‌گوییم و این زمین‌ها در کجا‌ها بیشتر پراکنده اند، اما تا آنجا که ما از مراکز و سازمان‌های مختلف پیگیری کردیم، متأسفانه چنین نقشه‌ای وجود ندارد. به نقشه هوایی شهر مشهد هم نمی‌توان استناد کرد؛ زیرا خالی بودن زمین را در همین لحظه نشان می‎ دهد و مشخص نیست که آیا زمین، جزو قطعات رهاشده و بلاتکلیف است یا به تازگی برای ساخت و ساز جدید تخریب شده است.   

امتیاز شورا و شهرداری برای تعیین تکلیف

مسئول دیگری که درباره وضعیت زمین‌های رهاشده و شرایط سامان دهی با او گفتگو می‌کنیم، حمید ضمیری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر مشهد، است. او با ذکر حدودی مساحت زمین‌های خالی، درباره امتیازات درنظرگرفته شهرداری برای مالکان درصورت تعیین تکلیف زمین‌ها و همچنین مشکلاتی که این زمین‌های رهاشده برای شهروندان ایجاد می‌کنند، توضیح می‌دهد.

مساحت زمین‌های رهاشده و خالی در شهر چقدر است؟

در حال حاضر در شهر حدود ۴ تا ۵ هزار هکتار زمین رها شده و خالی وجود دارد. آمار‌ها حدودی هستند و عمده این زمین‌ها هم در حاشیه شهر و مناطق کم برخوردار قرار دارد که مناطق شمال و شمال شرق مشهد را شامل می‌شود. مالکیت عمده اراضی هم با آستان قدس رضوی و سایر موقوفات است.

در واقع اغلب اراضی حاشیه مشهد وقفی هستند و در مالکیت آستان قدس رضوی یا اوقاف قرار دارند. در سال‌های گذشته، برخی از مالکان با شهرداری توافق کردند، طرح تفکیکی تهیه شد و بعد از آن هم مراحل قانونی سپری شد. زمین‌ها قطعه بندی و واگذار شد، اما بخش عمده این‌ها هنوز با شهرداری توافق نکرده اند و زمین‌ها به نوعی رهاشده و بلاتکلیف هستند.

رهاشدن و خالی ماندن این زمین‌ها چه دردسری برای شهر ایجاد می‌کند؟

مشکلات متعددی ایجاد می‌کند؛ اول اینکه خود این اراضی در معرض تصرف دیگران است. زیاد پیش آمده است که،  چون اغلب، کسی به این زمین‌ها سر نمی‌زند، عده‌ای طمع می‌کنند و آن را به صورت قولنامه‌ای می‌فروشند یا شبانه تصرف می‌کنند. یکی دیگر از مشکلات مهم این زمین‌ها رعایت نشدن مسائل بهداشتی است، به طوری که زمین به محل دپوی نخاله و زباله تبدیل می‌شود و داد اهالی محل را درمی آورد.   

پس تعیین تکلیف و دیوارکشی، ابتدایی‌ترین کاری است که‌ می‌توان انجام داد.   

براساس قانون، شهرداری‌ها موظف هستند این اراضی را شناسایی کنند و به مالکان اخطار بدهند که دور آن را دیوار کنند، اما، چون برخی از این زمین‌ها قولنامه‌ای و اختلافی است، شهرداری نمی‌تواند مجوز دیوارکشی بدهد. بخش زیادی از این زمین‌ها هم که دارای سند یا مالک مشخص است، دیوارکشی نمی‌شود؛ چون زمین بزرگ است و دیوارکشی هزینه زیادی برمی دارد.

اگر مالک دیوارکشی نکند، شهرداری باید از محل اعتبارات خودش دیوارکشی را انجام دهد که البته برای اراضی کوچک این اقدام صورت می‌گیرد. به این ترتیب است که باوجود اعتراض شهروندان باز هم زمین‌های خالی، بدون محصور شدن باقی می‌مانند.

چه برنامه‌ای برای وادارکردن مالک به محصورکردن زمین دارید؟

شورای شهر اخیرا مصوبه‌ای داشته است درباره زمین‌هایی که مالک شخصی دارند نه مالک حقوقی و برای آن‌ها امتیازاتی در نظر گرفته است. اگر این افراد تا پایان سال به شهرداری مراجعه و درخواست نقشه تفکیکی کنند، شهرداری امتیازاتی همچون مزایای ورود به محدوده را که باید به شهرداری پرداخت کنند، به آنان خواهد داد که تا پایان سال شامل ۵۰ درصد معافیت خواهند شد.

براساس مصوبه شورا اگر مالکان زمین‌های خالی تا پایان سال برای تعیین تکلیف مراجعه کنند، معابر تا سقف ۷۵/۴۳ درصد جزو سهم شهرداری قرار می‌گیرد و شهرداری به مالک بدهکار می‌شود. این امتیاز خوبی است که به مالکان اراضی درشت دانه داده شده است تا بتوانند زمین‌ها را به طریق قانونی تفکیک کنند و بفروشند.

کاربری این زمین‌های رهاشده چه تفاوتی دارد؟

این زمین‌ها برابر طرح تفصیلی جدید، کاربری خاصی به نام انتفاعی و غیرانتفاعی دارند؛ یعنی مالک باید به شهرداری مراجعه کند و براساس همفکری با مشاور طرح تفصیلی، برای این اراضی، نقشه کاربری تهیه شود. بخشی از زمین مسکونی، بخشی شبکه معابر و بخشی سرانه خدماتی مثل آموزشی، درمانی، ورزشی و فضای سبز است که این‌ها با توافق با مالک مشخص می‌شود.

این مراحل در کمیسیون ماده ۵ تصویب و تبدیل می‌شود به بخشی از طرح تفصیلی. اما درحال حاضر، طرح تفصیلی فعلی مسکوت است روی این زمین ها. یعنی به مالک می‌گوید به شهرداری مراجعه کنید و با هماهنگی آنجا و توافق طرفین، طرحی با همفکری مشاور تهیه کنید و برای تصویب شدن به کمیسیون ماده ۵ راه و شهرسازی بفرستید.

در نهایت هدف از اینکه اصرار داریم زمین‌های رهاشده را تعیین تکلیف کنیم، این است که بی سامان نباشند و چهره شهر را زشت نکنند؟

چنددلیل دارد که یکی از آن‌ها رفع نازیبایی است. دلیل اصلی دیگر این است که این زمین‌ها در اختیار مسکن سازی قرار بگیرد. ما به دنبال این هستیم که ساخت و ساز قانونی روی زمین‌ها انجام گیرد و مسکن ساخته شود. مسکن سازی چرخه اقتصادی بسیار قوی در شهر ایجاد می‌کند و باعث رونق چندین صنعت و شغل وابسته به آن می‌شود و ازطرفی بخشی از کسری خانه در شهر را تأمین می‌کند.

در ادامه حتما بخوانید زمین‌های رهاشده خیابان صارمی در مشهد فضای سبز می‌شود

همان طور که خودتان هم اشاره کردید، یکی از مالکان اصلی زمین‌های خالی شهر، آستان قدس رضوی است. آیا این مجموعه قرار نیست کاری برای تعیین تکلیف زمین‌ها بکند؟

چرا؛ اتفاقا دنبال این موضوع هستند و اخیرا توافق نامه‌ای با شهرداری نوشته اند که مبنای توافق برای همه اراضی شان باشد. بین شهرداری و آستان قدس چارچوبی مشخص شده که در قالب لایحه‌ای به صحن علنی شورا آمده است و در حال بررسی آن هستیم. اگر این توافق مشکل قانونی نداشته باشد، مبنای تفکیک همه اراضی آستان قدس خواهد شد.

از این حدود ۵ هزار هکتار زمین خالی شهر، چند درصد مالک حقوقی دارد؟

حدود ۷۰ درصد مالک حقوقی دارد یا اوقافی است، شامل سازمان ها، نهادها، دولتی‌ها و وقفی ها.

آیا لازم است باز هم از مالکان بخواهیم وضعیت زمین‌های خود را مشخص کنند؟

بله. تقاضای ما این است که مالکان این گونه اراضی، از مزیتی که شهرداری و شورای شهر برایشان ایجاد کرده است، استفاده و زمین‌ها را تعیین تکلیف کنند تا دیگر شهروندان هم از مشکلات زمین آنان آسوده شوند.